К наиболее часто встречающимся нарушениям, выявляемым в ходе проверок финансово-хозяйственной деятельности ТС, относятся следующие.

5. Иные нарушения:
6. Договора с организациями на обслуживание жилого дома не подписаны сторонами.

Пример: В договоре на оказание услуг по вывозу отходов отсутствуют подписи исполнителя и (или) заказчика. При этом фактически услуги оказываются и оплачиваются ТС, т.е. без заключенного в установленном порядке договора.

5.2. В  гражданско-правовых договорах с физическими лицами на выполнение работ по техническому обслуживанию жилого дома не предусмотрены существенные условия (обязательство заказчика по уплате обязательных страховых взносов на государственное социальное страхование в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь, обязательства сторон по обеспечению безопасных условий работы исходя из обязанностей сторон гражданско-правового договора, основания досрочного расторжения гражданско-правового договора, ответственность за неисполнение заказчиком обязательств по оплате выполненной работы).

ТС с целью осуществления определенных видов работ по обслуживанию жилого фонда может привлекать физическое лицо и заключать с ним договор подряда. При этом, заключая такой договор, ТС не вступает с данным лицом в трудовые отношения, а действует в рамках гражданско-правового законодательства.

При заключении юридическими лицами гражданско-правовых договоров с физическими лицами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, в договорах кроме условий, установленных законодательством, должны содержаться:

порядок расчета сторон, включая суммы, подлежащие выплате;

обязательство заказчика - юридического лица по уплате за физических лиц в установленном порядке обязательных страховых взносов на государственное социальное страхование в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты;

обязательства сторон по обеспечению безопасных условий работы исходя из обязанностей сторон гражданско-правового договора и ответственность за их невыполнение;

основания досрочного расторжения гражданско-правового договора;

ответственность за неисполнение заказчиком обязательств по оплате выполненной работы, оказанной услуги либо созданного объекта интеллектуальной собственности в виде неустойки в размере не менее 0,15 процента невыплаченной суммы за каждый день просрочки;

обязательство заказчика по уплате страховых взносов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (подп. 1.1 п. 1 Указа от 06.07.2005 № 314 «О некоторых мерах по защите прав граждан, выполняющих работу по гражданско-правовым и трудовым договорам»).

В соответствии со ст. 9.25 КоАП отсутствие в гражданско-правовых договорах на выполнение работ, оказание услуг условий, установленных законодательством, влечет наложение штрафа на юридическое лицо в размере десяти процентов от суммы договора, а при невозможности ее установления - до пятнадцати базовых величин.

5.3. Единоличное принятие решения председателем правления ТС по вопросам, не входящим в его компетенцию:

- заключение договора беспроцентного займа с работником ТС на предоставление денежных средств на год без согласования с членами правления ТС, членами ТС.

Отчуждение или передача общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТС, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов ТС относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТС (абз. 11 п. 4 ст. 215 ЖК).

- заключение договоров подряда от имени ТС с собой и с работниками, с которыми уже заключены контракты и которые включены в штатную численность ТС.

Учитывая, что ТС является некоммерческой организацией (п. 2 ст. 207 ЖК), извлечение прибыли не является основной целью его деятельности и полученная прибыль не может распределяться между его членами.

Представитель правления ТС не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (п. 3 ст. 183 ГК).

Таким образом, заключение договора подряда председателем правления ТС жилого дома с самим собой незаконно, эта сделка является ничтожной. По иску заинтересованных лиц суд может применить последствия ничтожности сделки, предусмотренные ч. 2, 3 ст. 170 ГК.

Заключение договоров подряда с работниками ТС не противоречит действующему  законодательству, однако если они уже выполняют аналогичную трудовую функцию по контракту, то договоры подряда можно признать мнимыми сделками без намерения создать юридические последствия, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна (п. 1 ст. 171 ГК).

Кроме того, утверждение форм и систем оплаты труда работников является исключительной компетенцией общего собрания членов ТС (абз. 9 п. 4 ст. 215 ЖК).

Председатель правления не вправе самостоятельно изменять (устанавливать) формы и размер оплаты труда работников ТС.

5.4. Полученные от членов ТС средства для проведения капитального ремонта использовались на оплату текущего ремонта, а также на оплату иных текущих расходов.

Порядок планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда определен Положением о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Совмина от 21.04.2016 № 324 (далее – Положение № 324).

Перспективные программы и текущие графики капитального ремонта разрабатываются районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе на основании предложений заказчиков по формам, утверждаемым Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь (ч. 1 п. 7 Положения № 324).

При этом капитальный ремонт жилого дома, управление общим имуществом которого осуществляется заказчиком, являющимся ТС, организуют районный, городской исполнительные комитеты, местная администрация района в городе в соответствии с перспективной программой и текущим графиком капитального ремонта при условии, что заказчик производил и производит отчисления средств на капитальный ремонт жилого дома (домов) на субсчета (счета, специальные счета) организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, либо местного исполнительного и распорядительного органа, открытые для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт.

В иных случаях капитальный ремонт жилого дома, управление общим имуществом которого осуществляется заказчиком, являющимся ТС, организуется заказчиком самостоятельно в соответствии с техническими нормативными правовыми актами по решению органа управления заказчика (ч. 2 - 3 п. 7 Положения № 324).

Во время капремонта дома проводят следующие виды работ:

- ремонт и замена пришедших в негодность или изношенных элементов наружных инженерных систем (то есть систем потребления тепла, воды, газа), за исключением приборов индивидуального учета;

- ремонт крыши;

- ремонт фасада (его отдельных элементов);

- ремонт и восстановление балконов и лоджий, в том числе замену ограждений;

- замена окон и дверных проемов (ч. 1 п. 14 Положения № 324).

Отчисления на капитальный ремонт имеют исключительно целевое назначение и могут быть использованы только на проведение работ по капитальному ремонту жилого дома.

Кроме того, согласно подп. 1.10 п. 1 Указа № 538 ТС по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС вправе размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем. Таким образом, вместо уплаты в установленном порядке отчислений на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем ТС вправе по решению общего собрания его членов самостоятельно осуществлять их капитальный ремонт, ремонт (замену) их инженерных систем и конструктивных элементов за счет указанных отчислений, аккумулированных ТС.

Пример:

По данным бухгалтерского учета по состоянию на 30.06.2017 накоплено средств фонда капитального ремонта – 60,0 тыс. руб., расходование средств не производилось. Однако остаток средств на расчетном счете и задолженность жильцов в части отчислений на капремонт не покрывает начисленные суммы, что указывает на нецелевое использование отчислений на капитальный ремонт за счет покрытия текущих расходов ТС.

В соответствии со ст. 11.69 КоАП нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома, аккумулируемых на специальных счетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, или местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих на капитальный ремонт, влекут наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин.

5.5. Использование процентов, поступающих с депозита по размещению отчислений на капитальный ремонт, на оплату текущих нужд ТС, в том числе оплату технического обслуживания и текущего ремонта.

Капитальный ремонт - это жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации, которая относится к основным жилищно-коммунальным услугам и оказывается в соответствии с заключенным договором (п. 25 ст. 1, п. 2 ст. 30 ЖК).

Плата за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме ежемесячно вносится собственником жилого и (или) нежилого помещений, нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, арендатором жилого помещения, членом организации застройщиков, дольщиком, заключившим договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащих и (или) занимаемых ими жилых помещений в жилом доме, по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательными актами (ч. 1 п. 5 ст. 31 ЖК).

Средства от внесения плательщиками жилищно-коммунальных услуг платы за капитальный ремонт зачисляются на специальные счета, открытые (открываемые) местными исполнительными и распорядительными органами, либо на счета ТС в целях аккумулирования этих средств для предстоящего финансирования и (или) возмещения расходов на проведение капитального ремонта жилых домов (ч. 1 п.  27 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утв. постановлением Совмина от 12.06.2014 № 571 «Об утверждении Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, внесении изменений и дополнений в постановления Совета Министров Республики Беларусь и признании утратившими силу постановлений Совета Министров Республики Беларусь и их структурных элементов»).

При этом ТС по решению общего собрания (собрания уполномоченных) их членов вправе размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их исключительно на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома (подп. 1.10 п. 1 Указа № 538»).

Таким образом, плата за капитальный ремонт жилого дома и проценты, полученные в результате размещения средств во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях, могут быть направлены только на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем.

5.6. Смета доходов и расходов ТС на текущий финансовый год не утверждена.

К исключительной компетенции общего собрания членов ТС относятся в т.ч.:

утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;

утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ТС, а также форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников (абз. 8, 9 п. 4 ст. 215 ЖК).

5.7. Годовой отчет и годовой баланс ТС утвержден общим собранием (собранием уполномоченных) членов ТС без заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТС или аудитора.

Годовой отчет и годовой баланс ТС не могут утверждаться без заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТС или аудитора (п. 5 ст. 217 ЖК). Ежегодный отчет о работе правления и информация (отчет) председателя правления о финансово-хозяйственной деятельности ТС должны заслушиваться вместе с заключениями ревизионной комиссии (ревизора).

Общему собранию необязательно принимать решение об утверждении отчетов правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора). Утверждению подлежат, как правило, документы, содержащие обязательные правила (устав, положение, регламент и т.п.). В протоколе достаточно отметить, что отчеты приняты к сведению. В случае, если какой-то из представленных отчетов не удовлетворит членов ТС по каким-либо причинам, решением общего собрания можно обязать автора отчета повторно представить его на ближайшем заседании общего собрания.

5.8. Ведение делопроизводства и управленческого документооборота, в т.ч.:

не ведется журнал регистрации входящей (исходящей) документации;

отсутствует инструкция по делопроизводству;

не ведется журнал регистраций протоколов общих собраний.

Общие требования к документированию управленческой деятельности и организации работы с документами определены Инструкцией по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утв. постановлением Минюста от 19.01.2009 № 4 (далее – Инструкция № 4).

Указанные требования обязательны для всех организаций независимо от формы собственности и организационно-правовой формы и распространяются на оформление всех документов (п. 2, ч. 1, 3 п. 3 Инструкции № 4).