ВОПРОС: В собственности организации находится квартира. На собрании учредителей было принято решение продать ее.
Есть ли какие-то законодательно установленные ограничения при формировании цены на данную квартиру?
ОТВЕТ: Да, их два.
- Организация вправе самостоятельно или по согласованию с покупателем установить цену на реализуемый объект недвижимости (квартиру), за исключением случаев реализации объектов недвижимости по сделкам, подлежащим налоговому контролю соответствия рыночным ценам, а именно со взаимозависимым лицом, а также плательщиком, применяющим особые режимы налогообложения.
Реализация имущества как юридическому, так и физическому лицу, в том числе своему работнику, осуществляется на основании договора купли-продажи (п.1 ст.390 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).
Цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием и согласовывается сторонами сделки (п.3 ст.391, п.1 ст.526 ГК).
В Республике Беларусь на товары (работы, услуги) (за исключением случаев, предусмотренных ст.7 Закона Республики Беларусь от 10.05.1999 № 255-З «О ценообразовании», далее - Закон № 255-З) применяются свободные цены (тарифы) (ст.6 Закона № 255-З).
Перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, государственными органами (организациями), определен в приложении 1 к Указу Президента Республики Беларусь от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь».
Следовательно, в отношении объектов недвижимости, в том числе квартир, реализуемых по договору купли-продажи, не применяется государственное регулирование, и юридическое лицо независимо от применяемой системы налогообложения вправе самостоятельно или по согласованию с покупателем установить цену на реализуемый объект недвижимости (квартиру) (абзац 2 ст.12 Закона № 255-З).
При этом проведение оценки в рассматриваемом случае не является обязательным (п.21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь»).
В то же время следует обратить внимание, что сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества (его части), в том числе в результате которых происходит передача дольщику объекта долевого строительства, совершенные со взаимозависимым лицом, а также плательщиком, применяющим особые режимы налогообложения, подлежат контролю соответствия рыночным ценам (абзац 2 подп.1.3 п.1 ст.88 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).
При этом следует учитывать, что в случае, если объект недвижимости приобретается физическим лицом, постоянно проживавшим в нем не менее 5 лет, то указанная сделка контролю соответствия рыночных цен не подлежит (часть вторая ст.88 НК).
Если цена на объект недвижимости, применяемая плательщиком при определении налоговой базы по налогу на прибыль, отклоняется от рыночной цены на идентичные (однородные) объекты, в целях определения необходимости корректировки налоговой базы по налогу на прибыль налоговый орган производит сопоставление условий анализируемой сделки с информацией о рыночных ценах на идентичные (однородные) товары, которой он располагает и которая соответствует требованиям ст.88 НК.
При этом в случае занижения суммы налога на прибыль (завышения суммы убытка) для целей налогообложения выручка (доход, прибыль) по такой сделке принимается в размере суммы выручки (дохода, прибыли), которая могла бы быть получена плательщиком в анализируемой сделке с применением рыночной цены реализации. Методы определения рыночных цен установлены ст.91 НК (п.4 ст.87 НК).
Если после сопоставления цен, примененных плательщиком, будут выявлены отклонения в сторону увеличения налоговой базы по налогу на прибыль, рассчитанной налоговым органом, по сравнению с налоговой базой по налогу на прибыль, отраженной плательщиком в налоговой декларации (расчете), налоговый орган вправе вынести решение о корректировке налоговой базы по налогу на прибыль. Перерасчет налога на прибыль производится таким образом, как если бы результаты этой сделки (сделок) были отражены плательщиком исходя из рыночных цен на соответствующие товары.
Следовательно, если налоговые органы посчитают, что организация продала квартиру взаимозависимому лицу либо плательщику, применяющему особые режимы налогообложения, по цене ниже рыночной, то налогообложение подвергнется корректировке. Чтобы этого избежать, необходимо определить рыночную цену продаваемой квартиры.
- Для сельскохозяйственных организаций предусмотрен особый порядок ценообразования при реализации объектов недвижимости. Цена по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) определяется по оценочной стоимости (но не выше рыночной).
Под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, рыбоводство, предоставление услуг в области растениеводства и животноводства, ветеринарных, мелиоративных услуг и услуг по обслуживанию сельского хозяйства, проведение научных исследований в области сельского хозяйства (подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций», далее - Указ № 253).
Так, цена по договору купли-продажи жилого помещения (за исключением незаселенного жилого помещения, реализуемого на аукционе), включая хозяйственные постройки, элементы благоустройства прилегающей территории, определяется по оценочной стоимости (но не выше рыночной) (часть первая п.4 Указа № 253).
При этом цена не должна быть меньше первоначальной (переоцененной) стоимости жилого помещения, отраженной в бухгалтерском учете сельскохозяйственной организации на 1 января года, в котором осуществляется его продажа (часть вторая п.4 Указа № 253).
Ольга Шикина, аудитор